City Deal for Real – “Publiek en privaat hebben elkaar nodig”

De urgentie voor woningbouw in de Zuidelijke Randstad is groot. Tot 2030 moeten er circa 230.000 woningen bij worden gebouwd om aan de woningbehoefte te voldoen. Dat is een pittige opgave die partijen niet alleen tot stand kunnen brengen. Nauwe samenwerking tussen overheden, corporaties en marktpartijen is essentieel. De partners van de City Deal Binnenstedelijk Bouwen en Transformatie maakten vorige week in Den Haag de balans op na de eerste fase van gesprekken en onderzoeken.

De bijeenkomst City Deal for Real vormt de afsluiting van de eerste fase van de City Deal. Afgelopen maart werd de City Deal afgesloten door zeven gemeenten in de Zuidelijke Randstad met het Rijk, de Provincie Zuid-Holland, Bouwend Nederland, Vastgoed Belang, Vereniging Deltametropool, Neprom, IVBN, Watertorenberaad en de BNG Bank. De afgelopen maanden zijn deze partijen druk geweest met het voeren van gesprekken op locaties en het doen van onderzoeken.

“Nu willen we in 2017 de City Deal verder concretiseren” stelde Gemma Smid-Marsman, voorzitter netwerk Zuidelijke Randstad, bij de opening van de bijeenkomst. “Door de onderzoeken is explicieter geworden welke belemmeringen er zijn rond binnenstedelijke transformaties, bijvoorbeeld als het gaat om wet- en regelgeving. Minister Blok heeft toegezegd om zijn best te doen om concrete belemmeringen weg te nemen.”

Tekort plancapaciteit

Uit onderzoek van Rigo Research blijkt dat het aantal plannen bij gemeenten om binnenstedelijk te bouwen de laatste jaren sterk is afgenomen. Dat heeft onder meer te maken met de crisis, de dalende prijzen en aan het feit dat plannen die daardoor onrealistisch zijn geworden in de ijskast zijn beland. Het is een logische reactie op de crisis. “Gemeenten wilden overaanbod voorkomen, en zijn daarom gaan prioriteren”, lichtte Jan Scheele van het onderzoeksbureau toe. “Maar als je de woningbehoefte afzet tegen de plancapaciteit kan je concluderen dat er een tekort is. Met name in de steden Den Haag en Rotterdam zijn er niet genoeg plannen die binnen afzienbare tijd in ontwikkeling kunnen worden genomen.

Op korte termijn moet de planontwikkeling worden aangejaagd en knelpunten worden weggenomen bij de vaststelling van plannen. Op lange termijn is het vooral belangrijk dat de continuïteit van het planaanbod wordt gewaarborgd, en dat er goede monitoring plaatsvindt.”

Gezamenlijke opgave

In een tweede onderzoek, uitgevoerd door bureau Fakton, stond de woningbouwopgave in Den Haag en Rotterdam centraal. Aeisso Boelman lichtte het onderzoek op de bijeenkomst toe. “Beide gemeenten moeten de komende 15 jaar ongeveer 2.000 woningen per jaar realiseren om tegemoet te komen aan de vraag. Marktpartijen en corporaties pakken echter niet alle ontwikkelingen op. Het aanbod aan ‘makkelijke’ locaties neemt sterk af. In Rotterdam is dat in 6 jaar gedecimeerd, in Den Haag zelfs in 4 jaar. Boelman: “Dat is schrijnend wanneer je het afzet tegen de vraag die we verwachten.”

Fakton stelt dat het gemiddelde tekort per woning in herstructurerings- en transformatieopgaven door een zestal maatregelen gehalveerd kan worden. “Flexibel mobiliteitsbeleid is daarin heel belangrijk”, aldus Aisso Boelman. “Parkeren is immers altijd een probleem bij binnenstedelijke woningbouw. Een meer flexibele parkeernorm heeft gunstige effecten in de business case, net als andere maatregelen zoals verkoop in dialoog met de markt en het reduceren van faalkosten in projecten”.

Ondanks deze maatregelen blijft er volgens Fakton een structureel tekort over bij projecten voor stedelijke transitie. Boelman: “Subsidiëren van het resterende tekort per woning kan leiden tot een veelvoud aan investeringen door andere partijen.”

Evidence based

In een derde onderzoek, uitgevoerd door onderzoeksbureau Rebel, zijn de achterliggende oorzaken van negatieve business cases in acht pilotgebieden in de Zuidelijke Randstad onderzocht. Damo Holt: “Uit het onderzoek komt naar voren dat gemeenten 30% van de woningen in de pilotgebieden kunnen realiseren door de basis goed op orde te hebben, bijvoorbeeld door planoptimalisatie. Nog eens 20% kan worden gerealiseerd, als anders wordt omgegaan met lokaal en regionaal beleid en regelgeving, bijvoorbeeld wat betreft parkeren en mobiliteit. Er is dus nog heel veel mogelijk als bijvoorbeeld de strenge gemeentelijke parkeernormen flexibel worden toegepast. Voor de resterende 50% is flankerend beleid nodig wat vraagt om inzet van alle betrokken partijen. Publiek en privaat hebben elkaar nodig.”

Workshops

Voortbouwend op het werk van Rigo, Fakton en Rebel werkt de vakgroep Urban Development Management van de TU Delft aan een wetenschappelijke analyse en duiding van gebiedstransformaties en mechanismen. Centrale vraag daarbij is: “Hoe kan worden gestuurd op business cases en alliantievorming om stedelijke gebiedstransformaties mogelijk te maken?”

Tijdens de bijeenkomst verzorgde TU Delft twee workshops. In een daarvan gingen, Erwin Heurkens en Tom Daamen dieper in op actuele voorbeelden uit het buitenland van geslaagde gebiedstransformatie, waaronder Bristol, Liverpool, Londen en Seattle. In de andere workshop spraken Fred Hobma en Wouter Jan Verheul met belangstellenden over mogelijke ideeën voor een publiek investeringsvehikel.

Vervolg in 2017

De analyses zijn gemaakt. Nu is het zaak om samen tot actie over te gaan om zo de noodzakelijke binnenstedelijke transformatie- en bouwopgave daadwerkelijk op gang te brengen. De bijeenkomst leverde belangstelling op van enkele deelnemers om volgend jaar als casus een rol te spelen bij de concretisering van de City Deal. Er is nog ruimte voor belangstellende gemeenten. De City Deal werkgroep gaat in januari 2017 door met dit vervolg: City Deal for Real.

Lees meer over de City Deal Binnenstedelijk Bouwen en Transformatie.