Leefbaarheid verbeteren door aanpak van particulier woningbezit

Door vergrijzing en bevolkingsdaling kent de regio Zuid-Limburg een grote transformatieopgave op de woningmarkt. Uit ramingen blijkt dat als er niks verandert alleen al in de regio Parkstad in 2030 sprake is van een woningoverschot van circa 9000 woningen. Omdat de meeste leegstaande woningen particulier bezit zijn, is het moeilijk om dit probleem aan te pakken. De Stadsregio Parkstad heeft daarvoor een innovatieve aanpak ontwikkeld. Wethouder Tim Weijers (Kerkrade), tevens regionaal portefeuillehouder Wonen en Herstructurering in de Stadsregio Parkstad Limburg, legt uit wat dat inhoudt.

De aanpak van de particuliere woningvoorraad in krimpregio’s staat al jaren hoog op de agenda van de woningmarkt. Juist in deze gebieden is het eigenwoningbezit namelijk relatief kwetsbaar. Het overaanbod aan woningen leidt tot waardeverlies.

Leefbaarheid

En omdat ze minder waard zijn, wordt er ook nauwelijks meer in geïnvesteerd. Met als gevolg een neerwaartse spiraal in de leefbaarheid van bepaalde wijken. Er ontstaat leegstand, verpaupering, dichtgetimmerde panden en armoede. Terwijl de economische sector in Zuid-Limburg opbloeit, wordt het steeds duidelijker dat de aanpak van woonwijken heel belangrijk is voor de toekomstige regionaal-economische ontwikkeling. Leefbaarheid en een gezonde woningmarkt zijn belangrijke randvoorwaarden voor economische ontwikkeling, aldus Tim Weijers.

Hier in de Zuid-Limburgse regio bestaat de helft van het woningoverschot, dat de komende jaren optreedt, uit koopwoningen. Tegelijk is er wel een vraag naar huurwoningen ontstaan in de regio. En dat terwijl de leegstand de afgelopen jaren voornamelijk te vinden was in de huursector. “Leegstand is makkelijker aan te pakken als het huurwoningen betreffen, want dan kun je om tafel met woningcorporaties”, legt wethouder Weijers uit. “Met particulier bezit is dat moeilijker. Niemand wil immers zijn eigen huis slopen. In de regio hebben we 4 tot 5 procent leegstand in de woningvoorraad. Dat leidt tot minder marktspanning. De gevolgen zijn enorm voor de huizenprijzen en de leefbaarheid. Er moet echt iets gebeuren.”

Dus jullie zijn gaan kijken welke modellen er zijn om hier het beste op in te grijpen?
“Ja. Samen met de acht Parkstadgemeenten en Provincie Limburg onderzoeken we nieuwe verdienmodellen. Is het mogelijk om huizen aan te kopen vanuit de corporatie en gemeente, deze dan vijftien jaar te laten exploiteren voor verhuur om ze dan vervolgens daarna pas te slopen? Met deze woningen kun je dan tijdelijk het tekort aan huurwoningen aanpakken. Zo snijdt het mes aan twee kanten. Het is een hele brede opgave en we moeten hierin wel gezamenlijk optrekken met provincie en hypotheekverstrekkers. Als overheid willen we vooral hierbij een aanjagende rol spelen.”

Tim Weijers, wethouder Kerkrade.

Dat betekent dus dat jullie gezamenlijk de woningen overkopen van de particuliere eigenaren. Waar halen jullie het geld hiervoor vandaan?
“We kunnen het geld deels terugverdienen in de vijftien jaar durende exploitatie van de woningen. Deels zullen er middelen nodig zijn vanuit de overheid. In de regio Parkstad willen we hiervoor middelen gebruiken uit de decentrale uitkering bevolkingsdaling, die we regionaal inzetten. En we experimenteren met nieuwe vormen van fondsvorming. Ook kijken we verder naar co-financiers, zoals de Provincie Limburg en welke rol corporaties hierbij kunnen vervullen. Corporaties hebben momenteel behoefte aan meer sociale huurwoningen en dan is het wellicht verstandig om eerst gebruik te maken van de woningvoorraad die er al staat. Daarnaast moeten ook hypotheekverstrekkers en de NHG aanhaken. Veel van de hypotheken van de woningen staan namelijk onder water. Hoe verhoudt zich dat? Zeker is in ieder geval dat wanneer we niets doen, we ook niets krijgen. Het is een behoorlijk complex verhaal, waar we alleen mee verder kunnen als de partijen elkaar vertrouwen.”

Wat zou de meerwaarde van het Rijk hierbij kunnen zijn?
“Door corporaties meer ruimte te geven, indien het regionaal noodzakelijk is. Corporaties hebben in sommige regio’s meer ruimte nodig om echt belangrijke volkshuisvestelijke taken uit te voeren, bijvoorbeeld om te kunnen interveniëren in particulier bezit. De minister wilde de afgelopen jaren marktpartijen stimuleren om te investeren in de woningmarkt. In een aantal regio’s in Nederland komt de markt niet in actie om belangrijke woningmarktopgaven aan te pakken. En dan is een corporatie een goed alternatief. Afgelopen december is er, na een intensieve lobby vanuit de regio, in de Tweede Kamer een amendement aangenomen, die de ruimte biedt aan corporaties om in bepaalde gevallen geen verhuurderheffing te hoeven betalen, wanneer een particuliere woning wordt aangekocht. Ondertussen merken we dat andere regels vanuit de woningwet dit soort bewegingen weer vertragen. Het is belangrijk dat de financieringsopgave niet alleen moet komen te liggen bij de corporatie of de gemeente. En als we deze oplossing op grotere schaal kunnen uitrollen, hebben we een fonds nodig. Het is duidelijk dat we samen moeten optrekken. Het Rijk kan ons helpen, ook in de contacten met hypotheekverstrekkers en de NHG”

Is jullie aanpak niet een ideaal thema voor een City Deal?
“Daar hebben we onlangs wel overleg over gehad. Maar het is onderdeel van een breder totaalpakket van de hele regio. Als Parkstad willen we ook in 2040 energieneutraal zijn. En we willen sloopafval zo duurzaam mogelijk hergebruiken. Met het project SUPERLOCAL (zie kader) werken we daar natuurlijk al aan mee. We kijken vooral naar de ontwikkeling van het hele gebied en of de voorzieningen op orde zijn. Ook aan goede zorg is bijvoorbeeld behoefte. Ook in een regio als Parkstad, waar investeringen in forse nieuwbouw eigenlijk niet voor de hand liggen en hierdoor de leegstand op andere plekken zal kunnen toenemen. Als gevolg van de vergrijzing zijn deze wel noodzakelijk.Wat zijn geschikte plekken in de wijk om te wonen voor zorgbehoevenden? In zo’n deal zouden we daarvoor vooral vanuit de opgave willen kijken naar regelgeving.

Hoe ver staan jullie met de uitvoering van het model?
“Er lopen al wat onderzoeken. We willen vooral de sociale kant goed uitzoeken. Met name de woningen in de hoogbouwflats staan onder water. Inwoners kijken naar ons, de gemeente, of we echt niets voor hen kunnen doen. We moeten dus een goed sluitend verhaal hebben. Communicatie bij dit project is dan ook uitermate belangrijk. Natuurlijk kunnen we, gezien de begroting, niet de hoofdprijs betalen als we de woningen overnemen. We willen echter niets ondernemen zonder sociaal plan. Dat vinden wij heel belangrijk. We willen kijken met de bewoners naar alternatieven, samen met corporaties hen helpen met een huurwoning. Hen niet aan hun lot overlaten. Deze aanpak kan op diverse plaatsen worden toegepast en in totaal zo’n duizend appartement eigenaren perspectief bieden op een nieuwe wooncarrière, mits ze daarvoor open staan.”

Wat kan de rest van Nederland leren van jullie?
“We hebben natuurlijk een voortrekkersrol. Ik denk dat er de komende jaren op veel plekken in Nederland wordt aangelopen tegen de problemen van slecht particulier woningbezit. De oplossingen die we hier bedenken kunnen ook in die gebieden van waarde zijn. We proberen verbindingen aan te jagen met verschillende partijen, waardoor er nieuwe oplossingsrichtingen ontstaan. De oplossingsrichtingen bevatten het liefst zo min mogelijk overheidsmiddelen en een zo’n hoog mogelijk maatschappelijk resultaat. Daar zijn we vrij sterk in. Verder denk ik dat we met onze regionale woonvisie vooroplopen. In tegenstelling tot andere delen van het land, hebben wij in Zuid-Limburg al jaren met krimp te maken en werken we daarin samen. We zijn daarin helemaal niet uniek, maar we hebben er wel tijdig op geanticipeerd. Als we nu geen stappen nemen, kunnen we het over vijftien jaar wel vergeten. Als we nu zouden aankopen kunnen we over die tijd aantallen uit de markt halen. En het kan. We hebben hier in de regio een experiment, waarbij een makelaar woningen aankoopt, renoveert en verkoopt aan een woningcorporatie. Door die renovatie wordt het plots wel interessant voor de corporatie om de woning te gaan verhuren. Het is omkatten op kleine schaal maar wel een mooi voorbeeld. Inmiddels willen meerdere corporaties aanhaken en ontstaat er een grotere beweging. Doe het gewoon, ga aan de slag. Kijk waar je tegenaan loopt, en stel dan bij. ”

SUPERLOCAL
In de wijk Bleijerheide in Kerkrade, op een steenworp van de Duitse grens, is de gemeente Kerkrade samen met woningcorporatie HEEMwonen, IBA Parkstad en Stadsregio Parkstad, begonnen aan het project SUPERLOCAL. Hier stonden tot voor kort vier immense hoogbouwflats met elk 100 woningen. Een erfenis uit de jaren 60 van de vorige eeuw. Vanwege de krimp is één flat inmiddels gesloopt. Dit jaar volgt de sloop van nog een flat. De sloop gebeurt op duurzame wijze. Al het materiaal dat bij de sloop vrijkomt wordt ter plekke opnieuw gebruikt voor de bouw van ruim 100 betaalbare sociale huurwoningen. Alles wordt kringloop, zelfs komt er een gesloten waterkringloop. De aanwezige kwaliteiten, zoals het groen, het prachtige uitzicht en de woningplattegronden, worden ook hergebruikt. “Dit project biedt vooral ook ruimte om te experimenteren”, aldus wethouder Weijers. In het project gaat het aantal woningen in de wijk terug van vierhonderd naar honderdvijftig.